בדרך לתשואה…עוצרים בארה"ב – כיצד להשקיע נכון ולהמנע מטעויות על ידי ייעוץ משכנתא חכם
יש לך כסף בצד ואתה רוצה לקנות דירה בארה"ב להשקעה ? שמעת שהכלכלה האמריקאית במיתון בשל משבר המשכנתאות ואתה רוצה לקפוץ על ההזדמנות, הזמינו אותך לעוד כנס
עם חלומות ורודים ותשואות דו ספרתיות ? בוא נעשה קצת סדר בדברים.
קניית דירה להשקעה בארה"ב היא עדיין אופציה טובה וזאת למרות השיפור הניכר בכלכלה האמריקאית. מחירי הנכסים להשקעה עדיין נמוכים באופן יחסי למחירם בארץ
והתשואה השנתית גדולה הרבה יותר בהשוואה לישIm
כלומר אם נעשה סדר בדברים בקניית דירה בארה"ב אתה גם שומר על ההשקעה והכסף שלך ממשיך לעשות כסף בעצמו אבל לא הכול וורד וצריך להבין את שוק הנדל"ן האמריקאי
ואת האקלים הבנקאי בארה"ב.
עוד נתון חשוב שיש להתחשב בו זו עדיין מדינה זרה עם חוקים שונים ומורכבים וניהול לא נכון יכול לפגוע בהשקעה שלך ולהפוך את ההרפתקה ללא רלוונטית וחשוב מזה לא
רווחית.
הנה 7 דברים שאתה חייב לדעת ולהבין לפני שאתה רוכש דירה להשקעה בארה"ב
1. שאלת הארנונה – לפי החוקים בארץ, ברגע שאתה מזכיר את הנכס שלך קרי הדירה, הדייר שגר בדירה בכל תקופת השכירות אחראי לתשלום כול ההוצאות השוטפת קרי
הארנונה, המים החשמל וועד הבית. השוכר לא אחראי כמובן על האחזקה של הדירה קרי תיקונים או שיפוצים במהלך שהותו בדירה. (ההתייחסות היא לדירה לא מחולקת – בדירה
מחולקת המשכיר בדרך כלל מגלם את עלות השכירות יחד עם המים והארנונה ונותן לדייר לשלם את החשמל ואת וועד הבית).
באמריקה לעומת זאת המצב שונה מהותית. לפי חוקי הנדל"ן באמריקה בעל הדירה קרי האדם שמשכיר אותה אחראי על תשלום הארנונה ובנוסף אם הוא רוכש דירה בבניין קומות
הוא מחויב גם בוועד בית. זו עוד הוצאה שחייבים להתחשב ולא תמצא אותה בשקלול שאתה עושה בישראל.
לכן חשוב להתייעץ באיש מקצוע שמכיר את נדבכי הדברים כמו יועץ משכנתא שנותן ייעוץ משכנתא ומתמצא בשוק הנדל"ן הישראלי ויכול לייעץ לעשות את הבחירה הנכונה
ולחסוך לכם לא מעט כסך בטוח הארוך.
נתון נוסף הוא האחזקה של הדירה, מכיוון שאינך אזרח המדינה אינך יכול להיות שם כול הזמן ולפקח על העניינים השוטפים של השכירות, הטיפול והאחזקה.
2. חברת הניהול – בארץ המצב די פשוט בעל הדירה אחראי על האחזקה השוטפת של הנכס, קרי הוא אחראי לתחזוקת הבית או הדירה וכמובן שהוא הוא אחראי למציאת שוכר
וגביית התשלום. כמו כן קל מאוד באופן יחסי להתנהל כבעל דירה להשכרה בארץ מכיוון שצורת התשלום נעשית על ידי מתן 12 צ'קים על כל תקופת השכירות בזמן חתימת
החוזה כך שהראש נקי מדאגות.
הנקודה הזו מהותית מכיוון שבארה"ב המצב שונה כלומר אין דבר כזה צ'קים מראש ואין מושג כזה ערבויות על הנכס או על השכירות, כך שאתה חי מחודש לחודש ופנצ'רים
יכולים לקרות וקרוב לוודאי גם ייקרו.
בנוסף לכך, מכיוון שאין לך יכולת או זמן (ככלות הכול אתה חיי בארץ…) להתעסק בעניינים השוטפים של הבית או הדירה ברמה היום יומית או החודשית אתה חייב לשכור
חברת ניהול שבעצם תהיה הזרוע שלך, שתעסוק בתחזוקה של הדירה, הגבייה מציאת הדייר וכדומה.
אתה חייב חברה אמינה ומקצועית אי אפשר לבנות על איזה אדם שאין לו הכרות עם המערכת ושיגרום לך להפסיד כסף, אתה חייב לזכור להתנהל בצורה זהירה או שההתנהלות
תביא להפסדים. לכן חשוב לקבל ייעוץ משכנתא מאיש מקצוע שמתמחה בשוק האמריקאי.
3. חובת דיווח למס הכנסה – לא משנה אם אתה אזרח אמריקאי, בלגי או ישראלי אתה חייב לדווח על ההכנסות והרווחים שלך למס ההכנסה האמריקאי. לשם כך אתה צריך רואה
חשבון ופה מדובר בהוצאה נוספת שחותכת מהתשואה שלך.
חשבת שסיימת ? האמת היא שלא מכיוון שאתה אזרח ישראלי אתה חייב לעשות תיאום מס על הרווחים שעשית בארה"ב כלומר תצטרך שוב איש מקצוע ויש פה עלות נוספת (אלא אם
אתה עושה את זה כמובן בעצמך). סבך הדברים מביא לכך שחשוב שתתייעץ עם איש מקצוע שמתעסק בייעוץ משכנתא עם התמחות בנכסים בחו"ל.
4. מציאת דייר חלופי – אם אתה משכיר בארץ דירה באחד המקומות במרכז ובמעגל השני סביב המרכז קרוב לוודאי שהדירה שתעמיד להשכרה לא תעמוד בשוק יותר משבוע ויהיו
עלייה לפחות 20 קופצים, כך שלא תפסיד כסף על הדירה בזמן הקצר שהיא תהיה ריקה. הזמינות הזאת קורת עקב מצוקת הדיור.
לעומת זאת בארה"ב השוק מתנהל בצורה מעט שונה. אין בעצם בעיית דיור בארה"ב ולכן רוב הסיכויים שהדירה תעמוד זמן ממושך יותר בשוק ועל דירה ריקה כמובן יש רק
הוצאות ואפס הכנסות ואתה לא רוצה את זה. הנתון הזה חשוב ומראה את חשיבותה של חברת הניהול/ אחזקה.
5. רכישת הנכס – כאמור אתה צריך לרכוש את הנכס ולשם כך אתה צריך כמובן את המימון.
אם אתה רוכש את הבית או הדירה במזומן אינך חייב בביטוח דירה. אם אין לך את כל הכסף ואתה צריך לקחת הלוואה מבנק מקומי בארה"ב אתה תהיה חייב לעשות ביטוח על
נזקים ואסונות טבע כמו הוריקן, טורנדו אחרים שייקרו וקורים בתדירות די גבוהה בארה"ב, מה שמהווה שיקול נוסף.
חשוב לציין שבתים בסכומים של עד 150,000 דולר שהם הנכס המומלץ ביותר להשקעה בארה"ב הם בתים של 50-60 שנה ומכיוון שרוב הבנייה בארה"ב פחות איכותית ומחמירה
מישראל, הצפי הוא להרבה תיקונים ושיפוצים שלא תמיד מחזירים את ההשקעה.
כמו שאתה רואה זה הדברים הקטנים ששוכחים לספר לך ולכן ייעוץ משכנתא מאיש מקצועי שמכיר את השוק האמריקאי יכול להכניס אותך בקלילות לסוד העניינים על מנת שתבסס
הצלחה בארה"ב.
6. פתרון בעיות ופינוי דיירים סוררים – חלק חשוב שלא מיחסיים לו מספיק חשיבות הוא שאלת הבלת"ם.
מה קורה שמישהו לא רוצה להתפנות מהדירה ולא רוצה לשלם. בארץ יש לך את הכלים שאתה מכיר במערכת החוק ובהם אתה יכול לעשות שימוש אבל בארה"ב אתה אורח לרגע ולכן
אתה חייב לקחת בחשבון שתבצע את הפעולה הזו תיקח לא פחות מ-50 אחוז עמלה על כלל הסכום שמגיע לך לפי כמות החודשים שלקח לה לגבות את הכסף. זה עוד אלמנט שחייבים
לקחת בחשבון. חשוב לציין שרק אם היא מוציאה את הדייר או הכסף היא מקבלת את הכסף. אם היא נכשלה בביצוע היא לא מקבלת שום דבר.
7. התשואה – ככלל השקעה בארה"ב יכולה להיות השקעה נכונה אם תנקטו את כל הצעדים הרשומים מעלה.
להלן דוגמה שמציגה בקווים כללים פחות או יותר איזה תשואה תוכל להרוויח על הנכס בשנה לאחר כל ההוצאות הנלוות והקיזוזים.
אנו ניקח כדוגמה בית שעולה 150,000 אלף דולר באזור מיאמי על נכס כזה מקובל לקחת 1500 דולר לחודש… נשמע טוב ? כלומר לכאורה 12 אחוז בשנה אבל זה כמובן
מהברוטו. להלן טבלה המראה לכם את הרווח האמתי.
בנוסף לפי מצב שוק הנדל"ן קיום יש סיכוי יותר מסביר של עליה מחיר הנכס בין 3 ל- 5 אחוז בשנה.
עכשיו כבר יש לכם את כל הנתונים השאלה מה אתם עושים איתם ? אם אתם רוצים לדעת יותר אתם יכולים לפנות לאיש מקצוע שמתעסק בתחום של ייעוץ משכנתא לשוק הנדל"ן של
ארה"ב
8. במידה ואחרי כמה שנים אתה מוכר את הרכוש אז על הרווח אתה תשלם 15 אחוז למס הכנסה וגם על הרווח השנתי הכולל שעשית מהשכירות בדרך כלל בין 10 ל-15 אחוז.
